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更新时间:2017年02月06日您当前的位置:首页 > 资讯 > 国内楼市

旅游地产的投资前景 未来将快速发展

2017-02-06 10:35  浏览:85  

旅游地产的投资前景 未来20年之内将快速发展

旅游地产作为我所判断的未来7大新兴产业之一,必将在未来20年之内快速增生,但是我所说的这个旅游地产跟过去相比有不一样玩法。

我把过去那种自己拿地自己建设然后慢慢投资等待回报的旅游地产开发方法称为1.0模式,今天我要讲一下旅游地产2.0的开发体系。2.0开发体系跟1.0是截然不同的,它有3大特征。


第一,合作方式拿地,快进快出。

旅游地产的地源是它的一个重大资产,所以拿地对于所有做旅游的老板来讲都是最头痛的问题。根据我个人操盘旅游地产的经验,最好的方法不是从头找地,跟政府谈判,去做拆迁甚至是和当地村民去沟通然后租下来办审批等等,因为这么一套的流程下来差不多需要3到5年才能完成。我建议不要用这种传统的方法拿地,而是找那些已经有地的老板来合作。

很多人会说这样的老板怎么舍得和你合作呢?其实这就要看你怎么和他沟通谈判了。有地却不知道怎么开发,或者开发一段时间却不是很理想的情况,在广东省我就能找出10处以上。要么有湖,要么有山,要么有温泉......种种的资源,很多老板已经把这些稀缺性的旅游资源拿了下来,但是他们却不知道怎么开发,不知道怎么融资,不知道怎么宣传,不知道怎么设计等等,这种情况比比皆是。

我就是喜欢和这种老板合作,跟他合作不是说把他手里的资源买下来,而是跟他签订一个租赁协议或者分红协议,用最低成本甚至是0成本把这个地的使用权拿到,可以为我所用,这就是成功的第一步。拿地的方式,一定要嫁接在别人的基础之上快进快出。

第二,投入的模式要改变。

过去做一个500亩地的温泉度假村的开发费用差不多要投入5000万到1个亿,然后建设1年半到2年,慢慢盈利慢慢回收,这个方式太慢了。

我们要用互联网金融的思路,要用快打的方式,实现在我投入资金之前就要把资金回笼,用未来的现金流才支付今天的成本。所以建设起来一定要把现金流的运转提前。

很多人会问这怎么做呢?其实里面的方法很多。我举个例子,比如说我可以卖会员卡,我把旅游景区未来1-3年的服务如住宿、餐饮、观赏等增值服务打包,把未来3年的服务做成会员卡,提前就把它卖掉。比如一张会员卡卖1万,卖100张就是100万,卖1000张就是1000万。卖得越多,把未来的现金流锁定得就越好。

所以我可以用未来的钱用做今天项目的运转,一个旅游景区假设前期要投5000万,说不定投500万我就可以把这个景区建完,剩余的钱都是从客户的消费款提前支出。在实际的操盘中,我已经总结出一系列的方法怎么做预收式的滚动投资。
第三,营销体系要改变。

原来的旅游景区的营销方法都是傻大黑粗的,赚的钱第一个最主要的就是门票,第二个餐饮,第三个住宿,第四个其他一些增值的服务。在我看来,这种模式已经有点落后了,很多旅游景区经营不善就是因为它的盈利模式有问题。

那么我们现在正在策划的旅游地产的模式是什么呢?免费策略,你到我这里来,很多基础的项目完全免费,当然我要控制人数,控制客户的质量,你只要把我景区的人带旺了,自动周边的业务都会带旺。

就好像以前,网游要收费,后来史玉柱做征途的时候他就直接改成玩不收钱,买设备和提供一些增值的服务要收钱。旅游景区是一样的,在保证基础服务品质的基础之上,我吸引大量的精准客户来到我这里,我把别的景区的人吸引到我这里来,只要有人气就有财气,然后通过增值的服务来赚后续的钱。

比如说你泡温泉,你不想泡公共的温泉,想泡更好的,那不同的池我要收不同的钱;或者你想住一晚,我收钱;你吃东西买水,我收钱;你租一个衣柜我收钱;合影,收钱......不同的体验我收不同的费用。只要有人气在旅游景区就可以赚取财气来。
很多旅游景区不懂这个奥妙,总想通过赚门票钱来赚钱,这是一个大错特错的思维。做旅游景区就要做先赚人气后赚财气的模式。所以在营销体系上,旅游地产要彻底改变。

第四个,旅游地产除了做观赏和娱乐以外,还可以把养老和医疗结合起来。

医疗地产和养老地产加起来叫医养地产,未来将成为重点发展的方向。比如说以泰康人寿为例,这个拥有5300亿资产的集团就已经开始在中国布局,做医养地产。同样的一个社区,除了有基础的物业服务以外,还有医疗服务和养老服务。这样那些高端人群就愿意在这个地方来消费,长久的生活。

旅游度假村都有一些共同的特征,一离核心城市不是很远,交通相对便利;二它往往环境特别好,空气特别好,如果我再增加医疗和养老这些增值服务,就可以把客户长久的生活圈给固化在我的这个平台上,我可以赚后续更多的服务的钱。所以未来旅游和金融、医疗、养老以及一些基本的消费都将深度的结合,形成一个混合的新型业态,为旅游地产2.0的玩法。
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